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戸建てのスケルトンリフォーム費用や注意点を知っておこう

家の修繕を考えている方の中には、スケルトンリフォームという言葉を耳にしたことがあるでしょう。
ですが、いったいどのようなリフォーム工事なのか想像がつかない方もいるのではないでしょうか。
今回はスケルトンリフォームについて解説します。
実際にスケルトンリフォームを行うとどのくらいの費用がかかるのかもまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

スケルトンリフォームとはどのような工事か

リフォームでも大規模な工事になると、壁を取り払い、建物を支える構造躯体だけの状態にして行うケースがあります。
このような大規模リフォームのことをスケルトンリフォームといいます。
スケルトンというのは「骸骨」を指す言葉ですが、建築や住宅の世界では柱や梁、構造上取り払うことができない壁などのことを指します。
つまり、建物をスケルトンが見える状態にしたのち行うリフォーム工事なのでスケルトンリフォームといいます。

3つのパターンに分けられるスケルトンリフォームのタイプ

スケルトンリフォームは大きく分けると3つのパターンに分けられます。
それぞれのパターンの特徴や費用概算をご紹介します。

建物内部スケルトンリフォーム

外壁を解体せず、建物の内部の構造躯体が見える状態にするスケルトンリフォーム工事です。
建物の外壁は解体しないため、廃材が出る量が少ない工事となります。
建物内部のみ解体する形ですが、床板などを外し床下や基礎もあらわになるため、基礎の補強工事なども行えます。
また、建物内部スケルトンリフォームでも、間取り変更などの工事が可能です。
内部の壁も取り除くため、断熱材の重点や耐震補強なども行えます。
一方、外壁を解体しないため、採光を増やすために窓を大きくする工事や窓の位置を変える工事などは難しいケースがあります。
建物内部スケルトンリフォームの大まかな費用は、2階建てで建築面積30坪の住宅の場合で1300~1700万円程度が目安となります。
坪単価だと43~55万円程度となります。

建物内外部スケルトンリフォーム

建物を完全にスケルトン状態にするリフォームが建物内外部スケルトンリフォームです。
ちょうど新築住宅を建設するときに、棟上げをしたときに近い状態まで解体します。
完全に構造躯体だけの状態にするため、玄関の位置を変えたり窓の位置を変えたりすることもできます。
外壁も一新できるため、ほぼ新築に近い状態に仕上がります。
例えば「2世帯住宅にするために玄関を2つ儲けたい」「1階を店舗にして店舗兼住宅にしたい」「建て替えではセットバックが必要になり減築しなければならないのを避けたい」といった希望もかないます。
建物内部スケルトン工事比べると費用が高くなりやすく、2階建てで建築面積30坪の住宅の場合で1850~2200万円程度が目安となります。
坪単価だと60~75万円程度となります。

建物外部スケルトンリフォーム

建物内部の修繕は不要なものの、外壁に大掛かりな補修が必要な場合には、外壁だけを取り除き構造躯体をあらわにするリフォームを行うケースがあります。
このようなケースが建物外部スケルトンリフォームです。
外壁の傷みがひどい場合や建物内部を解体することなく断熱材を入れたい場合、外断熱の構造にしたい場合などに行われます。
建物内部の傷みが少なく、壁紙の張り替えや設備の交換のみのリフォームで済ませる例もあります。
建物外部スケルトンリフォームでは、2階建て以上の建物の場合足場を設置する必要があります。
足場の設置は高さによっても変わりますが15~20万円ほどの費用が必要です。
そのため、屋根の葺き替えや塗り直しなどの工事も同時に行うことが一般的です。
もし太陽光発電や太陽熱温水器などの設置も検討しているなら、別々に工事を行うより一緒に行ったほうがコストは下がります。
建物外部スケルトンリフォームを行う場合、25.5坪の住宅で1200万円(ただし建物外部スケルトンリフォームとともに内部も部分的なリフォームを実施)かかった事例があります。

スケルトンリフォームを検討するときに注意すべきこと

戸建て住宅でスケルトンリフォームを検討するときには、いくつか注意すべき点があります。
詳しく見ていきましょう。

建物の構造によりスケルトンリフォームができないケースも

1つは建物の構造の問題で、スケルトンリフォームが行えないケースがあることです。
基礎を築き、柱や梁で支える構造で建築される木造軸組工法や、在来軸組工法と呼ばれる住宅であれば問題ありませんが、ツーバイフォー工法やプレハブ工法の住宅ではスケルトンリフォームが行えない可能性があります。
ツーバイフォー工法やプレハブ工法は壁自体が構造躯体となるため、壁を取り除くことができません。
このため、スケルトン状態にできないのです。

スケルトンリフォームにより税金が上がることも

一般的なリフォームで固定資産税が増加することはありませんが、スケルトンリフォームでは固定資産税が高くなるケースがあります。
固定資産税は建物の価値に対して課せられる税金です。
スケルトンリフォームにより建物の価値が高まることで、固定資産税が高くなる可能性があります。
普通のリフォームの場合、リフォームを行ったことを自治体に報告する義務はありません。
そのため、自治体がリフォームを行ったことを知る手立てはなく、固定資産税が上がることはありません。
ですが、スケルトンリフォームにより床面積が増えた場合や、店舗兼住宅や事務所兼住宅などにする場合には、「建築確認申請」というものが必要になります。
建築確認申請が必要なスケルトンリフォームの場合には、建物自体の資産価値が高くなることが分かるため、固定資産税が上がるケースが多くなります。

工事の間は住宅に住むことはできない

スケルトンリフォームになると、住み続けながらの工事は難しくなります。
工事の間は住宅に住むことはできないため、仮住まいを探し引っ越すことが必要です。
工期が長くなれば、その分仮住まいの期間が長くなります。
仮住まいの先が賃貸住宅だった場合、リフォーム費用以外に家賃の支払いが必要になることを忘れないようにしましょう。

解体後構造躯体に大幅な補強が必要になるケースがある

スケルトンリフォームでは、壁や床材を解体することで構造躯体があらわになります。
このとき、想像以上に構造躯体が傷んでおり、大幅な補強が必要になるケースもあります。
構造躯体の損傷が想定以上の場合、別途補修費用が必要になります。
また、建て替えよりも補修費用が高くなるケースもあります。
このような場合はスケルトンリフォームではなく、建て替えにプラン変更を行った方がよい場合もあります。

まとめ

スケルトンリフォームは構造躯体である柱や梁、基礎の状態が見えるよう解体し行うリフォームです。
建物内部だけを解体する方法や、建物の外部も解体する方法、レアなケースでは建物の外部だけ解体する方法などがあります。
費用は坪単価で43万円程度からとなりますが、使用する部材の質を下げたり工期を短くしたりなどの工夫をすることでコストを下げることも可能です。
建築方法によってはスケルトンリフォームができない場合もあるため、まずは自宅がどのような建築方法で建てられたものなのか、過去のリフォーム歴などもチェックして検討を始めるとよいでしょう。

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